Bail commercial : Résidence de tourisme et faculté de résiliation triennale

Le bail commercial est un contrat en principe conclu pour une durée de 9 ans. Selon l’article L. 145-4 du Code de commerce, le locataire dispose toutefois d’une faculté de résiliation anticipée qu’il peut exercer à l’expiration de chaque période triennale. Cela signifie que le locataire peut, tous les 3 ans à compter de la conclusion du bail, mettre fin au contrat. Il doit alors communiquer son préavis au bailleur 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte judiciaire. Cette règle est d’ordre public : les parties ne peuvent pas prévoir de clause contraire, c’est-à-dire paralyser la faculté de résiliation anticipée, sauf dans certains cas expressément énumérés par la loi. Sont concernés les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.

Les baux commerciaux conclus pour des locaux à usage de résidence de tourisme relèvent, quant à eux, d’un régime spécial. Faisons le point.

La résidence de tourisme est définie par le Code de tourisme comme un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.

L’article L. 145-7-1 du Code de commerce exclut la résiliation triennale pour les résidences considérées comme telles. L’exclusion est justifiée par le souci de garantir la pérennité de l’exploitation de la résidence de tourisme classée : elle vise à protéger les propriétaires du risque de désengagement des exploitants en cours de bail. La Cour de cassation a rendu une décision récente à ce propos.

Dans cette affaire, un bail commercial portant sur une résidence de tourisme est conclu entre des propriétaires et un exploitant, puis renouvelé pour une période de 11 ans. Le locataire donne ensuite congé après le renouvellement du bail, à l’occasion de la deuxième échéance triennale. Les propriétaires considèrent que la résiliation du bail est nulle, car les baux portant sur une résidence de tourisme sont exclus de la faculté de résiliation triennale. Ils exigent le paiement des loyers jusqu’au terme du bail.

Dans une décision rendue le 7 septembre 2023, la Cour de cassation donne raison au locataire et considère que l’exclusion de la faculté de résiliation triennale pour les résidences de tourisme ne s’applique pas aux baux renouvelés.

     En conclusion, la protection des propriétaires de résidences de tourisme vaut pendant la durée du bail commercial initial et cesse à partir de son renouvellement. Une fois le bail renouvelé, le locataire d’une résidence touristique peut résilier le bail à l’échéance de chaque période triennale.